預(yù)先評估項目的工程特點、難點及存在風險，對工程各環(huán)節(jié)進行梳理、預(yù)估，提出相應(yīng)管理重點及應(yīng)對措施，以期保證工程各環(huán)節(jié)進展順暢，降低成本，提高效率，提高工程實體質(zhì)量和工程策劃、管理水平。

深入研究、理解所建工程，精細梳理工程建設(shè)全過程的各個環(huán)節(jié)是編好《項目工程管理策劃書》的前提?！俄椖抗こ坦芾聿邉潟返膬?nèi)容應(yīng)突出工程管理重點、涵蓋工程建設(shè)全過程。

1.項目概況

1.位置及環(huán)境

項目地理位置，地貌，周圍環(huán)境狀況，道路交通，市政配套（給排水、供電、燃氣、通訊等）狀況等。

2.建設(shè)用地規(guī)劃要求

項目占地面積，建筑占地率，綠化率，容積率，消防、道路及出入口位置等。

3.建筑概況

總建筑面積，建筑類型，各類建筑棟數(shù)、面積、層數(shù)、高度等，地下建筑概況（面積、層高、層數(shù)）等。

4.建筑分期概況

項目分期及各期所處位置、建設(shè)順序，各期建筑面積、建筑類型、棟數(shù)、地下建筑概況等。2.項目部架構(gòu)及人力資源計劃

1.項目管理組織架構(gòu)

在人力資源部的協(xié)助下制定項目管理組織架構(gòu)；

項目部人員構(gòu)成、培訓及發(fā)展計劃。

（1）質(zhì)量保證體系

項目部質(zhì)量管理組織形式、人員配置；

組建包括監(jiān)理、總包的質(zhì)量、技術(shù)人員在內(nèi)的質(zhì)量技術(shù)小組，解決項目日常質(zhì)量和技術(shù)問題。

（2）崗位職責

各崗位的工作內(nèi)容、職責描述。

（3）項目部費用

項目部辦公場所及辦公設(shè)備計劃；

項目費用計劃。3.項目建設(shè)計劃，場地綜合利用規(guī)劃

1.項目建設(shè)計劃

依據(jù)《項目開發(fā)計劃》和《項目建設(shè)綜合計劃》編制《項目工程管理策劃書》中的項目建設(shè)計劃部分；

該部分應(yīng)納入政府管理部門、市政配套部門等與項目建設(shè)有關(guān)的控制部門、監(jiān)管部門、配合部門的報送、審批、準許時間節(jié)點；

亦應(yīng)納入公司內(nèi)部的產(chǎn)品、營銷、設(shè)計、成本、采購等相關(guān)部門的計劃；

該部分應(yīng)由總體計劃、分期計劃和標段計劃組成。

2.項目建設(shè)總平面規(guī)劃

根據(jù)總體、分期、標段建設(shè)計劃，結(jié)合項目市政配套條件，考慮營銷配合要求、室外道路、管網(wǎng)、景觀綠化等建設(shè)的先后順序，綜合布置施工道路、臨時水電網(wǎng)及施工用臨時設(shè)施、大型設(shè)備、材料加工及堆放場地等，做到在項目建設(shè)過程中不拆遷、不返建，不影響各期的建設(shè)和交付。

總平面規(guī)劃亦應(yīng)考慮場地內(nèi)外的相互影響和制約。

（1）開放示范區(qū)

考慮項目建設(shè)先后順序，合理規(guī)劃位置，交通方便；

不影響市政管道接入、小區(qū)道路和管網(wǎng)布置；

項目建設(shè)全周期均可利用，或者作為永久設(shè)施的一部分。

（2）臨時設(shè)施

臨時辦公室、宿舍、食堂等應(yīng)考慮項目建設(shè)及交付的先后順序，結(jié)合永久道路、管網(wǎng)布置，做到項目建設(shè)后期或項目建設(shè)完畢后拆除；

成品、零部件倉庫和設(shè)備維修車間的布置原則同上；

上述生活區(qū)域應(yīng)與施工區(qū)分開布置，并設(shè)置隔離或明顯分界標志。

（3）材料加工、運輸

材料加工與堆放場地應(yīng)相鄰布置，以減少材料水平搬運距離；兩者亦應(yīng)考慮項目建設(shè)及交付的先后順序，做到項目建設(shè)后期或建設(shè)完畢后拆除；

塔吊布置應(yīng)同時考慮水平和垂直兩方面的運輸要求；亦應(yīng)根據(jù)工程各階段運輸量的要求，考慮塔吊本身的運輸半徑、起吊重量、提升及回轉(zhuǎn)速度等因素，以及塔吊間的協(xié)同工作等，合理布置塔吊，使塔吊作用最大化；

砌筑材料（磚、砌塊等）、門窗、面磚等非工地加工材料的臨時卸貨/堆放場應(yīng)盡量靠近所使用部位的垂直運輸設(shè)備（塔吊、臨時貨梯等），以減少二次水平搬運；

塔吊等大型設(shè)備應(yīng)考慮綜合利用，盡量減少安裝、拆除次數(shù)，且做到安裝、拆除方便、安全。

（4）臨時道路、水電網(wǎng)絡(luò)

考慮以永久道路的路基作為臨時道路；

臨時水電網(wǎng)應(yīng)不與永久水電網(wǎng)相碰撞、交叉；

臨時水電網(wǎng)應(yīng)考慮項目建設(shè)順序，不與永久建筑相碰撞，建一部分房屋拆一部分臨時水電網(wǎng)；

臨時水電網(wǎng)應(yīng)滿足給水試壓、電梯等永久用電設(shè)施試運行的要求。4.項目管理目標

1.進度計劃管理目標

進度計劃：總進度計劃、分期計劃、標段計劃的偏差控制目標；

標準工期：基儲開放、開盤、結(jié)構(gòu)封頂、交付等節(jié)點的偏差控制目標。

2.質(zhì)量管理目標

工程實體質(zhì)量：實測實量，滲漏、裂縫等質(zhì)量通病控制目標；

客戶滿意度：客戶質(zhì)量滿意度目標；

質(zhì)量獎：魯班獎、詹天佑獎、地方質(zhì)量獎等獲獎目標。

3.成本管理目標

目標成本：公司下達的目標成本控制、管理目標；

動態(tài)成本：設(shè)計變更、計劃不周、管理不善等造成返工、簽證的控制目標；

措施成本：施工方案優(yōu)化，施工工藝改進，減少浪費、節(jié)約成本目標。

4.設(shè)計管理目標

圖紙質(zhì)量：施工圖深度（包括各專業(yè)圖紙齊全、相互配合程度、節(jié)點詳圖等）及錯、漏、碰、缺控制目標；

設(shè)計變更：避免重大設(shè)計變更、減少變更頻次控制目標；

成本指標：依據(jù)《萬科產(chǎn)品設(shè)計控制指標（第一批）對標操作指引》；

環(huán)保節(jié)能：外墻保溫，節(jié)電、節(jié)水、節(jié)氣等環(huán)保節(jié)能目標。

5.技術(shù)管理目標

新材料、新技術(shù)、新工藝應(yīng)用目標；

風險識別及技術(shù)事故控制目標。

6.安全文明施工管理目標

工程現(xiàn)場整潔、有序管理目標；

安全措施落實，杜絕安全事故（尤其是人身傷亡事故）目標；

安全文明施工獲獎目標。

7.健康、安全、環(huán)保

環(huán)境保護（排污、粉塵、噪音）目標；

限用、禁用材料控制，室內(nèi)空氣質(zhì)量監(jiān)測、控制目標。5.開工準備

1.工程承包范圍、界面劃分

合理劃分工程承包范圍的界面，即合理劃分工程承包商的承包范圍是工程管理過程中的一個重要環(huán)節(jié)，工程界面劃分即工程承包范圍劃分的合理與否對保證工程質(zhì)量尤為重要；

以工程施工工序的合理性、承包商的專業(yè)能力劃分工程界面/承包范圍，明確驗收、交接責任，杜絕出現(xiàn)盲區(qū)；

工程的招投標范圍和工程量清單亦應(yīng)按工程承包界面劃分確定。

2.資源準備、采購策劃和計劃

根據(jù)《項目開發(fā)計劃》、《項目建設(shè)綜合計劃》、公司相關(guān)規(guī)定以及工程承包范圍的劃分，由采購部門策劃制定勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、總包單位及獨立分包單位、甲指分包單位等的采購計劃；

采購部門根據(jù)工程進度計劃制定材料設(shè)備供應(yīng)計劃；

優(yōu)先采用集團集中采購的材料設(shè)備，其次采用區(qū)域集中采購的材料設(shè)備，再次是一線公司采購的材料設(shè)備。

3.施工圖

（1）土建施工圖

施工圖深度應(yīng)滿足住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2008年11月26日發(fā)布的《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》（2008年版）的要求；

施工圖需經(jīng)政府授權(quán)的圖紙審查機構(gòu)審查通過，并經(jīng)一線公司內(nèi)部會審、設(shè)計分管負責人批準。

（2）裝修圖

裝修房工程必須有完整的裝修圖，裝修圖須與土建施工圖相一致；

衛(wèi)生間及衛(wèi)生潔具、廚房及廚房設(shè)備等布局合理，不存在使用功能缺陷；

配電板、插座、開關(guān)面板、水管、龍頭等的數(shù)量配置滿足使用要求，且布置合理、定位準確，并與墻面裝飾材料排版協(xié)調(diào)。

（3）樁基、地基處理

樁基、地基處理可提前施工的，應(yīng)在上部主體結(jié)構(gòu)確定并保證不變的情況下，先提供經(jīng)會審通過的、完整的樁基、地基處理施工圖。

（4）室外道路、管網(wǎng)

室外道路、景觀綠化設(shè)計應(yīng)考慮雨水有組織排放，應(yīng)系統(tǒng)標明標高、坡度，使雨水排水順暢，路面、草坪不積水。

室外管網(wǎng)應(yīng)結(jié)合市政配套管網(wǎng)接入點和區(qū)內(nèi)建筑、設(shè)施規(guī)劃需求，并應(yīng)考慮分期建設(shè)的使

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