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一、拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否并入成交價(jià)格繳納契稅

房開企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償?shù)男问桨ㄘ泿刨Y金、實(shí)物、無形資產(chǎn)以及其他經(jīng)濟(jì)利益。依據(jù)財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文件規(guī)定，房開企業(yè)受讓國(guó)有土地使用權(quán)所支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不管是何種形式均應(yīng)并入成交價(jià)格計(jì)征契稅。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)契稅處理需要注意以下問題：

（一）以非貨幣資金的形式支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)并入成交價(jià)格納稅，如拆遷還房支出。

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額應(yīng)正確確認(rèn)。以貨幣資金支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)以實(shí)際支付金額確認(rèn)。以非貨幣資金形式支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，相關(guān)合同協(xié)議約定的金額公允的，按其約定的金額確認(rèn)。相關(guān)合同協(xié)議沒有約定金額或約定的金額明顯偏低且無正當(dāng)理由的，對(duì)房開企業(yè)以該宗土地上開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品外的實(shí)物、無形資產(chǎn)等支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照該實(shí)物、無形資產(chǎn)等的公允價(jià)值核定其金額；對(duì)房開企業(yè)以該宗土地上開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照該開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際建造成本核定其金額。

（三）國(guó)有土地使用證辦理完畢后發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)也應(yīng)申報(bào)繳納契稅。

二、市政建設(shè)配套費(fèi)是否并入成交價(jià)格繳納契稅

目前房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，市政建設(shè)配套費(fèi)通常有兩種支付方式。一種是房開企業(yè)按照政府確定的市政建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)，以貨幣資金的形式繳納。另一種是房開企業(yè)按照與政府簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定，直接出資建設(shè)市政配套設(shè)施。

依據(jù)財(cái)稅〔2004〕134號(hào)文件規(guī)定，房開企業(yè)受讓國(guó)有土地契稅計(jì)稅價(jià)格為其取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益，包括其為取得土地使用權(quán)而繳納的市政建設(shè)配套費(fèi)和發(fā)生的建設(shè)市政配套設(shè)施支出。

市政建設(shè)配套費(fèi)契稅處理需要注意以下問題：

（一）直接出資建設(shè)市政配套設(shè)施的支出通常在辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證之后、房開項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生。房開企業(yè)應(yīng)在該項(xiàng)支出實(shí)際發(fā)生后向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納契稅。

（二）房開企業(yè)直接出資建設(shè)市政配套設(shè)施的，應(yīng)以其實(shí)際發(fā)生的市政配套設(shè)施建設(shè)支出作為契稅計(jì)稅依據(jù)。

三、土地前期開發(fā)成本是否從契稅成交價(jià)格中扣除

房開企業(yè)通過“招、拍、掛”取得的國(guó)有土地，通常已經(jīng)進(jìn)行過一級(jí)開發(fā)，即已由生地變?yōu)槭斓兀ㄒ淹瓿扇ㄒ黄健⑽逋ㄒ黄?、七通一平等前期開發(fā)的土地）。土地出讓價(jià)款中通常包含前期開發(fā)成本。依據(jù)國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)文件規(guī)定，對(duì)通過“招、拍、掛”程序承受國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)按照土地成交總價(jià)款計(jì)征契稅，其中的土地前期開發(fā)成本不得扣除。

四、轉(zhuǎn)讓劃拔的土地補(bǔ)交的土地出讓金是否繳納契稅

房開企業(yè)將原劃拔取得的國(guó)有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，需補(bǔ)交土地出讓金或土地收益。依據(jù)財(cái)稅〔2000〕14號(hào)文件規(guī)定，以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)再轉(zhuǎn)讓，需由取得劃撥土地使用權(quán)者補(bǔ)繳土地出讓費(fèi)用或土地收益，并繳納契稅。

需要注意的是，房開企業(yè)將原劃拔取得的國(guó)有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)繳納契稅，該項(xiàng)國(guó)有土地使用權(quán)的承受者也應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。

五、未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否繳納契稅

房開企業(yè)可能因各種原因轉(zhuǎn)讓未建成房地產(chǎn)。依據(jù)財(cái)稅〔2007〕162號(hào)文件規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。

六、代建保障性住房所承受的土地是否繳納契稅

依據(jù)財(cái)稅〔2012〕82號(hào)文件規(guī)定，房開企業(yè)承受土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設(shè)保障性住房的，契稅計(jì)稅價(jià)格為取得全部土地使用權(quán)的成交價(jià)格。即房開企業(yè)受讓代建保障性住房用地也應(yīng)繳納契稅。

七、改變國(guó)有土地性質(zhì)契稅處理是否正確

房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房開企業(yè)受讓國(guó)有土地使用權(quán)后，因開發(fā)的需要變更國(guó)有土地用途的，比如由工業(yè)用地變更為商業(yè)用地、由商業(yè)用地變更為居住用地等，需變更《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或重新簽訂出讓合同，并補(bǔ)交土地收益金及相關(guān)規(guī)費(fèi)。依據(jù)國(guó)稅函〔2008〕662號(hào)文件規(guī)定，對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。

八、零地價(jià)出讓國(guó)有土地使用權(quán)是否繳納契稅

依據(jù)國(guó)稅函〔2005〕436號(hào)文件規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金，而減免契稅。

需要注意的是，部分省份對(duì)于房開企業(yè)享受減免的市政建設(shè)配套費(fèi)的契稅征收比照減免土地出讓金執(zhí)行。即對(duì)于房開企業(yè)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的市政建設(shè)配套費(fèi)要計(jì)征契稅，不因減免市政配套設(shè)施費(fèi)而減免契稅。

九、合作建房契稅的處理是否正確

合作建房是指一方出地，一方出資金，共同建房，建成后按約定的方式分配房屋。合作建房涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的是出地方，實(shí)質(zhì)上是出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)換取了部分自建的住房。雙方分配自建住房環(huán)節(jié)不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。

財(cái)稅〔2000〕14號(hào)文件規(guī)定，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權(quán)，屬于土地使用權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》的規(guī)定，對(duì)乙單位應(yīng)征收契稅，其計(jì)稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權(quán)的成交價(jià)格。上述甲乙單位合建并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

十、出售房屋使用權(quán)契稅處理是否正確

國(guó)稅函〔1999〕465號(hào)文件規(guī)定，房屋使用權(quán)與房屋所有權(quán)是兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬。根據(jù)現(xiàn)行契稅法規(guī)的規(guī)定，房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移行為不屬于契稅征收范圍，不應(yīng)征收契稅。

十一、回遷安置房建造支出契稅處理是否正確

回遷安置房建造支出指房開企業(yè)受讓土地使用權(quán)時(shí)，按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定在受讓的土地之外配套修建房屋，建成后無償轉(zhuǎn)讓給回遷安置戶，或由政府按約定的價(jià)格回購(gòu)，其發(fā)生的建設(shè)支出。

上述回遷安置房建造支出屬于房開企業(yè)為承受國(guó)有土地使用權(quán)所支付的經(jīng)濟(jì)利益，依據(jù)財(cái)稅〔2004〕134號(hào)、國(guó)稅函〔2009〕603號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)征收契稅。

十二、融資性售后回租房地產(chǎn)契稅的處理是否正確

融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱金融租賃公司）后，又將該項(xiàng)資產(chǎn)從金融租賃公司租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租方出售房地產(chǎn)給金融租賃公司時(shí)需將房地產(chǎn)過戶到金融租賃公司名下。

依據(jù)財(cái)稅〔2004〕82號(hào)文件規(guī)定，對(duì)金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對(duì)售后回租合同期滿，承租人回購(gòu)原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。即融資性售后回租業(yè)務(wù)中，房開企業(yè)將房地產(chǎn)出售給金融租賃公司時(shí)，金融租賃公司應(yīng)繳納契稅；房開企業(yè)回購(gòu)前述房地產(chǎn)的，免征契稅。

十三、房開業(yè)務(wù)契稅申報(bào)繳納時(shí)間確定是否正確

（一）一般情形契稅申報(bào)繳納時(shí)間的確定

與房開業(yè)務(wù)中涉及的營(yíng)業(yè)稅等稅種申報(bào)期和繳納期一致的規(guī)定不同，契稅的申報(bào)時(shí)間和繳納時(shí)間不同?！镀醵悤盒袟l例》第九條規(guī)定：納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

部分省份統(tǒng)一規(guī)定了契稅的繳納期限，如《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于契稅納稅期限問題的批復(fù)》（川地稅函〔2004〕208號(hào)）規(guī)定，四川省繳納契稅的期限統(tǒng)一規(guī)定為：自納稅義務(wù)發(fā)生之日（即為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天）起到辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)之前。

（二）特殊情形契稅申報(bào)時(shí)間的確定

土地、房屋權(quán)屬證辦理之后房開企業(yè)發(fā)生的以下支出也應(yīng)申報(bào)繳納契稅。

1.拆遷還房支出

2.市政配套設(shè)施建設(shè)支出

3.回遷房建設(shè)支出

4.未建成房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

5.劃撥土地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)交的土地出讓金

上述支出應(yīng)在實(shí)際發(fā)生（或結(jié)算）之日起十日內(nèi)向契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。結(jié)合現(xiàn)行地方各稅申報(bào)管理的實(shí)際情況，實(shí)務(wù)中也可參照營(yíng)業(yè)稅申報(bào)繳納期限，在上述支出實(shí)際發(fā)生（或結(jié)算）之日的次月十五日前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納該項(xiàng)契稅。

（來源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)，標(biāo)題圖片轉(zhuǎn)自網(wǎng)絡(luò)）