本文納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

一、取得土地環(huán)節(jié)

1、土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。

案例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年5月26日與國土房產(chǎn)局簽訂國有土地出讓合同，合同約定出讓土地面積為56000平米，土地出讓金為34000萬元，合同約定土地交付時間為2010年10月25日。當(dāng)?shù)赝恋厥褂枚惗惵蕿?元/平米。那么2010年應(yīng)繳納多少土地使用稅？

分析：該企業(yè)應(yīng)從2010年11月起申報繳納土地使用稅，2010年應(yīng)繳納2個月土地使用稅：56000*4*2/12=37333.33元。

2、印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3、契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、設(shè)計施工環(huán)節(jié)

1、印花稅（設(shè)計合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費(fèi)用萬分之五貼花。

2、印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3、印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

三、房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1、營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費(fèi)用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、土地增值稅（預(yù)征）：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

除保障性住房外，我省預(yù)征率不得低于2%，具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定。

3、企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各盛自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

（1）開發(fā)項目位于盛自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤，尚未完工，2010年4月開始預(yù)售，4-6月共取得預(yù)收收入10000萬元，6月利潤表反映利潤總額為-50萬元，以前年度均盈利，該企業(yè)應(yīng)繳納多少企業(yè)所得稅？（假設(shè)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率為3%、城建稅稅率7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加1％，該企業(yè)位于地級市，當(dāng)?shù)匾?guī)定計稅毛利率為10%）

分析：該企業(yè)預(yù)收收入10000萬元，應(yīng)繳納營業(yè)稅10000*5％＝500萬元，城建稅500*7%＝35萬元，教育費(fèi)附加500*3%＝15萬元，地方教育費(fèi)附加500*1％＝5萬元，土地增值稅10000*2％＝200萬元，合計755萬元。應(yīng)納稅所得額＝-50＋10000*10％－755＝195萬元，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝195*25％＝48.75萬元

4、印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

四、竣工交房環(huán)節(jié)

1、企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

案例：如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)某樓盤2010年12月完工，之前已預(yù)收房款30000萬元，之前已按計稅毛利率10％計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅，12月6月利潤表反映利潤總額為-2300萬元，完工后計算出實際毛利額為10500萬元，那么該企業(yè)該如何繳納企業(yè)所得稅？

分析：實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額為7500（10500-30000*10％）萬，應(yīng)納稅所得額＝-2300+7500＝5200萬，應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝5200*25％＝1300萬元。

2、土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

常見問題解答

1、應(yīng)收房款欠款是否繳納營業(yè)稅？如房地產(chǎn)公司銷售了一套房屋給業(yè)主，按照合同09年底應(yīng)收房款100萬，業(yè)主實際只繳納了30萬，請問欠款70萬是否要在09年申報營業(yè)稅，還是在實際收到時繳納營業(yè)稅？

答：《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》（財政部國家稅務(wù)總局令第52號）第二十四條規(guī)定，條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天，為書面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。因此，納稅人應(yīng)當(dāng)按照合同確定的付款日期確認(rèn)營業(yè)收入，依法繳納營業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年作為條件銷售不動產(chǎn)，如何繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅？

答：根據(jù)蘇地稅函[2008]135號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售不動產(chǎn)，采取優(yōu)惠方式要求購房者無償或低價將不動產(chǎn)交給開發(fā)公司使用若干年。這一經(jīng)營方式名義上是開發(fā)商讓利給購房者，實質(zhì)上是優(yōu)先取得了購房者的不動產(chǎn)的使用權(quán)，即其他經(jīng)濟(jì)利益。因此，對房地產(chǎn)開發(fā)公司以此方式銷售不動產(chǎn)的行為，應(yīng)按規(guī)定核定其營業(yè)額。不能以低價繳納營業(yè)稅，更不能以未取得銷售收入為名不繳納營業(yè)稅。

3、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否需繳納營業(yè)稅？

答：根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第五條規(guī)定：納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外收費(fèi)，《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十三條規(guī)定：營業(yè)稅條例所稱價外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎勵費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：（一）由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；（二）收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；（三）所收款項全額上繳財政。如果為符合規(guī)定條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)，則不并入營業(yè)額征收營業(yè)稅，否則應(yīng)作為價外收費(fèi)，全額計征營業(yè)稅。

4、房地產(chǎn)開發(fā)公司出租地下車位使用權(quán)，與業(yè)主簽訂合同約定使用年限為20年，使用費(fèi)一次性收齲這筆收入是否應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅？

答：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，土地增值稅是對出售或者以其他方式有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的行為所征收的稅。出售或轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)以辦理相應(yīng)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)志，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移就不構(gòu)成出售或轉(zhuǎn)讓。只出租地下車位的行為，因為沒有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

5、以不動產(chǎn)投資是否征收土地增值稅？

答：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地(房地產(chǎn))作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。自2006年3月2日起，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，均不適用上述暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，企業(yè)所得稅上如何處理？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2009〕875號）以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定，企業(yè)以買別墅送汽車的方式銷售不動產(chǎn)的，不屬于捐贈行為，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。銷售的不動產(chǎn)屬于未完工產(chǎn)品的，不動產(chǎn)預(yù)售收入應(yīng)按規(guī)定的計稅毛利率計征企業(yè)所得稅，但汽車銷售收入不適用房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)稅收規(guī)定。

7、房產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的門面房作為售樓部。請問售樓部是否繳納房產(chǎn)稅？如果繳納，該如何確定房產(chǎn)稅的原值？

答：國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔2003〕89號）第二條第四項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起計征房產(chǎn)稅。開發(fā)企業(yè)利用商品房作售樓部的情況，應(yīng)自開始使用售樓部的次月起繳納房產(chǎn)稅。作為自用的售樓部，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，按照其售樓部房產(chǎn)原值的70%作為房產(chǎn)稅應(yīng)納稅所得額，再按1.2%的稅率繳納房產(chǎn)稅。

在房產(chǎn)原值的確認(rèn)上，分不同時段計算并交納房產(chǎn)稅。2009年1月1日至2010年12月21日應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2008〕152號）的規(guī)定，即對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿的固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)相關(guān)會計制度的規(guī)定進(jìn)行核算。對納稅人未按國家會計制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整或重新評估房屋原價。從2010年12月21日起，應(yīng)按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅〔2010〕121號）的規(guī)定：對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與商店購買者個人簽訂協(xié)議規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按優(yōu)惠30%的價格出售其開發(fā)的商店給購買者個人，但購買者個人在2年期限內(nèi)必須將購買的商店無償提供給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租使用。這種情況涉及個人所得稅嗎？

答：據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]576號）規(guī)定，所述行為其實質(zhì)是購買者個人以所購商店交由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。因此對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應(yīng)視同個人財產(chǎn)租賃所得，按照“財產(chǎn)租賃所得”項目征收個人所得稅。每次財產(chǎn)租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協(xié)議規(guī)定的租賃月份數(shù)平均計算確定。