第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)收入確定技巧及相關(guān)法律解析

（一）有關(guān)銷售發(fā)票開具與否的收入確認(rèn)

1、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確認(rèn)

2、未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實(shí)際已（未）投入使用的收入確認(rèn)

（二）房地產(chǎn)代收費(fèi)用的收入確認(rèn)

1、代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)或由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)票的收入確認(rèn)

2、代收費(fèi)用不計(jì)入房?jī)r(jià)并由房企以外的單位開發(fā)票的收入確認(rèn)

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取“其他經(jīng)濟(jì)利益”的收入確認(rèn)

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同未履行收取購(gòu)買方違約金、售后返租的收入確認(rèn)

（四）視同銷售房產(chǎn)收入的確認(rèn)

收取車庫(kù)使用費(fèi)、收到政府土地返還款建設(shè)拆遷安置房、土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移但實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓的收入確認(rèn)

（五）委托中介機(jī)構(gòu)售房的收入確認(rèn)

收取手續(xù)費(fèi)、超基價(jià)分成、包銷的收入確認(rèn)

（六）不確認(rèn)土地增值稅收入的情形

政策性拆遷補(bǔ)償收入、政府收回土地使用權(quán)而獲得的土地補(bǔ)償款收入、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)成本確定技巧及相關(guān)法律解析

（一）土地取得成本的確定

1、房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股      2、購(gòu)買土地并承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金

3、非貨幣型交易方式獲得土地使用權(quán)  4、通過招掛拍獲得國(guó)有土地使用權(quán)

（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi)用的確定

1、現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)用的確定              2、拆遷安置房的成本確定

（三）建筑安裝成本的確定

1、建筑工程、裝修工程中“甲供材”，安裝工程中“甲供設(shè)備”成本的確定

2、園林綠化工程中的綠化費(fèi)用的確定

（四）其他開發(fā)成本的確定

1、開發(fā)間接費(fèi)用   2、公共配套設(shè)施費(fèi)用      3、土地增值稅清算中共同成本費(fèi)用

（五）土地增值稅扣除項(xiàng)目中特別注意的問題

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)注意的14個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

2、商鋪?zhàn)≌?lián)體樓的土地增值稅的計(jì)算

3、土地增值稅清算后尾房銷售的土地增值稅計(jì)算

第三部分  企業(yè)所得稅后續(xù)管理要點(diǎn)

1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對(duì)象？開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？

2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分?jǐn)偅?/p>

3、開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？

4、開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)怎樣核算？在計(jì)算土地增值時(shí)可否扣除？

5、在開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施當(dāng)?shù)卣块T給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償后的差額應(yīng)怎樣進(jìn)行稅務(wù)處理？

6、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？

7、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費(fèi)用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？

8、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？

9、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結(jié)日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計(jì)算應(yīng)納稅所得額的關(guān)系？

10、房地產(chǎn)企業(yè)以擴(kuò)股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進(jìn)行會(huì)計(jì)核算？

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