什么是房地產(chǎn)成本管理？實(shí)施成本管理時(shí)需要注意哪些問(wèn)題呢？下面為大家詳解房地產(chǎn)的成本管理。

概念：房地產(chǎn)成本管理是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理，成本管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)子集，包括用以保證在批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)完成項(xiàng)目所需要的過(guò)程，由資源計(jì)劃編制、成本估算、成本預(yù)算、成本控制所構(gòu)成。

【成本估算】

它的輸入是：工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、資源需求、資源單價(jià)、活動(dòng)歷時(shí)估算、賬目表。

資源需求：就是資源計(jì)劃編制的輸出，包括人力、材料、設(shè)備三大需求，關(guān)鍵的是這三大需求要與工作分解結(jié)構(gòu)可交付成果相對(duì)應(yīng)。

資源單價(jià)：就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需各種資源的當(dāng)?shù)貑挝粌r(jià)格。如鋼材X元/噸，人工X元/天，可行性研究報(bào)告XX萬(wàn)元/個(gè)等。

活動(dòng)歷時(shí)估算：完成一項(xiàng)可交付成果需要有哪些活動(dòng)，每項(xiàng)活動(dòng)歷時(shí)是多長(zhǎng)。要專門按可交付成果進(jìn)行活動(dòng)定義、活動(dòng)排序、活動(dòng)歷時(shí)估算。

賬目表：對(duì)賬目成本進(jìn)行分類（如人工、日常用品、材料）監(jiān)控的任何編碼系統(tǒng)。它基于開(kāi)發(fā)商的會(huì)計(jì)科目表。

有了上述基本資料，根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所處的不同階段，分別使用不同的方法進(jìn)行估算。如項(xiàng)目在可行性研究階段，則采用類似估算法；在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階

段、策劃定位階段則采用參數(shù)模型法；在施工圖階段則采用字下而上估算法。由于估算所處的階段不同，所用的方法不同，估算有不同的精度和不同的時(shí)間耗費(fèi)。這

根據(jù)工程進(jìn)展的需要所決定。

根據(jù)上述估算結(jié)果，可以得出成本管理計(jì)劃、詳細(xì)依據(jù)、成本估算。

成本管理計(jì)劃：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從可行性階段的→項(xiàng)目策劃定位→規(guī)劃方案設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→項(xiàng)目建設(shè)→項(xiàng)目驗(yàn)收等幾個(gè)階段，其項(xiàng)目定義是一個(gè)漸進(jìn)明細(xì)的

過(guò)程，因此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)成本也是不斷接近實(shí)際成本的過(guò)程，成本管理計(jì)劃就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目的各個(gè)生命周期管理成本的變化。

詳細(xì)依據(jù)：在作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目估算時(shí)所用的假設(shè)和假定，假設(shè)和假定的理解就是我們傳統(tǒng)的編制工程預(yù)算、進(jìn)度計(jì)劃經(jīng)常寫(xiě)的編制說(shuō)明或編制依據(jù)。

成本估算：完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目諸活動(dòng)需要資源可能成本的定量估算。隨著項(xiàng)目定義的不斷明細(xì)、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下資源價(jià)格的變化，其估算是一個(gè)動(dòng)態(tài)的。

【成本預(yù)算】

成本預(yù)算的輸入是：成本估算、工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃。

成本估算：前面已作介紹。

工作分解結(jié)構(gòu)（WBS）：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各階段可交付成果，這里所用的WBS與估算所用的WBS是一致的。這里需要強(qiáng)調(diào)的是，不論估算還是預(yù)算，開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目各階段可交付成果的本質(zhì)是一致的，并不因?yàn)轫?xiàng)目在其生命周期中所處的階段不同，其成果在不斷變化。在現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，這種情況屢屢發(fā)生，如在

可行性研究中，定義某地塊做中檔住宅開(kāi)發(fā)，在策劃定位階段定義為傳統(tǒng)風(fēng)格高檔別墅，在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)時(shí)又作成異域風(fēng)情特色的社區(qū)。本人并不認(rèn)為這種不斷改變

可交付成果是一種進(jìn)步，實(shí)際上是一種瞎折騰。造成這種情況是開(kāi)發(fā)商尋找作可行性研究的人不合格、或開(kāi)發(fā)商組織前期工作的人水平太低自己心中無(wú)數(shù)。像這種不

斷變換項(xiàng)目可交付成果，成本就無(wú)法預(yù)算。

項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃：按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，按可交付成果的時(shí)間節(jié)點(diǎn)編制出來(lái)的進(jìn)度計(jì)劃安排。

根據(jù)上述輸入，再利用成本估算的類比法、參數(shù)模型法、自下而上估算法和計(jì)算機(jī)模型等工具和技術(shù)編制成本預(yù)算。

成本預(yù)算：就是將成本估算分配在各項(xiàng)工作上，它同時(shí)與進(jìn)度計(jì)劃相匹配，從而形成成本基準(zhǔn)計(jì)劃。成本基準(zhǔn)計(jì)劃通過(guò)一定的程序批準(zhǔn)，如有變更必須通過(guò)成本

變更控制系統(tǒng)進(jìn)行間歇式的變更。這就保證了成本基準(zhǔn)計(jì)劃的嚴(yán)肅性。以此基準(zhǔn)計(jì)劃對(duì)后來(lái)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中的實(shí)際成本和計(jì)劃成本進(jìn)行比較，從而可以檢測(cè)項(xiàng)

目的成本績(jī)效和進(jìn)度績(jī)效。

【成本控制】

它的輸入是：成本基準(zhǔn)計(jì)劃、績(jī)效報(bào)告、變更申請(qǐng)、成本管理計(jì)劃。

績(jī)效報(bào)告：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在實(shí)際進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，隨時(shí)掌握的實(shí)際情況而編寫(xiě)的狀態(tài)報(bào)告、進(jìn)度報(bào)告和發(fā)展趨勢(shì)。

變更申請(qǐng)：導(dǎo)致項(xiàng)目成本變化的因素很多，開(kāi)發(fā)范圍發(fā)生變更（增大或縮小），必須引起成本的變化；時(shí)間的巨大調(diào)整，會(huì)引起成本的變化；項(xiàng)目出現(xiàn)重大事故

會(huì)引起成本的變化；關(guān)鍵人員調(diào)整會(huì)引起成本變化等。這些成本變化必須通過(guò)一定程序?qū)?xiàng)目估算和項(xiàng)目預(yù)算進(jìn)行調(diào)整。成本的變化必須通過(guò)書(shū)面形式來(lái)完成。

對(duì)上述引起成本變化，首先必須通過(guò)一定的程序?qū)ψ兏暾?qǐng)進(jìn)行處理，核實(shí)變更的合理性，核實(shí)的過(guò)程就是績(jī)效測(cè)量。測(cè)量結(jié)果確實(shí)需要變更，那么還要重新補(bǔ)充編制成本估算，其編制的方法可以按常規(guī)計(jì)算或用計(jì)算機(jī)輔助工具。

經(jīng)過(guò)上述過(guò)程，我們會(huì)得出修訂后的成本估算和更新的預(yù)算。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，根據(jù)已花費(fèi)的實(shí)際成本，根據(jù)項(xiàng)目的績(jī)效報(bào)告，可以預(yù)測(cè)項(xiàng)目到完成究竟需要多少成本，這樣作出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的完工估算。

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，對(duì)發(fā)生成本變更的原因要深入分析，不能被動(dòng)的變更成本，根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和企業(yè)本身的財(cái)務(wù)狀況，要主動(dòng)的采取糾正措施，或調(diào)整范圍或改變資源條件或重新協(xié)調(diào)進(jìn)度、成本、質(zhì)量的三者關(guān)系。

【成本組成】

1、土地費(fèi)用

土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式

為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍賣方式獲得開(kāi)發(fā)用地成為大多數(shù)開(kāi)發(fā)商獲取開(kāi)發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)

用約占20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

2、前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要指房屋開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘查費(fèi)以及“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。

3、建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前情況看，約占整個(gè)成本的40%左右。

4、市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建

設(shè)費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商

業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在20%

—30%左右。

5、管理費(fèi)用

管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò)2%。

6、貸款利息

房地產(chǎn)因開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開(kāi)發(fā)成本一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。

7、稅費(fèi)

稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅

和教育費(fèi)附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，大市政配套費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%—25%左右。

8、其他費(fèi)用

其他費(fèi)用主要指不能列入前七項(xiàng)的所有費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò)10%。

培訓(xùn)