商業(yè)地產：激情之后現(xiàn)疲軟

商業(yè)地產造市的熱潮仍在繼續(xù)。4月20日，友誼股份董事長馬新生在2011年年報業(yè)績說明會上表示，該公司擬進軍商業(yè)地產，嘗試進入城市綜合體業(yè)務領域。

在住宅市場發(fā)展遇阻的背景下，轉投商業(yè)地產已成為眾多企業(yè)尤其是地產企業(yè)的共識。然而，轉型背后不乏傷痛。4月17日晚間，深圳萬科[最新動態(tài)]再次發(fā)出說明并確認，深圳萬科副總經理陶翀富、營銷總監(jiān)羅霆確已向公司遞交了辭職申請。自2010年10月至今，向商業(yè)地產轉型的萬科，已流失了8名中高層。

“喧囂背后的隱患開始顯現(xiàn)?！痹凇巴瑵髮W與正略鈞策商業(yè)地產創(chuàng)新論壇”上，正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文指出，目前國內商業(yè)地產發(fā)展仍處于摸索期，存在商業(yè)項目結構性缺失與同質化過剩并存的風險。

商業(yè)地產之春

與住宅市場的持續(xù)低迷不同，商業(yè)地產過去一年上揚勢頭強勁。近期發(fā)布的《2010-2011中國商業(yè)地產發(fā)展報告》披露，2012年全國商業(yè)地產開發(fā)投資總額接近萬億元，呈爆發(fā)式增長。排名前20的開發(fā)商都選擇加大對商業(yè)地產的投資比重，準備大干一常

“對住宅市場的限制，是開發(fā)商被動進入商業(yè)地產領域的一大原因?！毖﹀奈母嬖V記者。

這也得到了復地[簡介最新動態(tài)]共贏資本董事長王哲的呼應。“通過預售，住宅其實是相對資本投入不高的行業(yè)。但目前由于住宅銷售速度趨緩，所以該領域變得越來越重資產?！?/p>

在薛迥文看來，即使沒有此次對住宅市場的限制，商業(yè)地產也確實迎來了春天。“目前，全國一二線城市的人均GDP達到了商業(yè)地產快速發(fā)展的程度?！?/p>

或將迎來危機

商業(yè)地產在強勁發(fā)展的同時也讓人產生一絲擔憂。“按這種趨勢，2015年商業(yè)地產會出現(xiàn)重大危機?！鄙虾ＷC大[最新動態(tài)]房地產有限公司董事吳洋向《國際金融報》記者直言，“事實上，現(xiàn)在商業(yè)地產的爛尾樓就已經在一些城市出現(xiàn)了?！?/p>

其危機可歸結為兩大原因：結構性缺失和同質化過剩。“其一，中國的商業(yè)地產社區(qū)和零散型物業(yè)占比65%，而真正意義上的購物中心和商業(yè)街的比例僅23%;其二，現(xiàn)在流行購物中心或綜合體，又正處于盲目開發(fā)階段，同質化非常嚴重?！毖﹀奈姆治稣f。

此外，商業(yè)地產更多的只是“圈地模式”，收益水平較低，將來難以為繼。在薛迥文看來，即使是作為目前商業(yè)地產巨頭的萬達，也要“告別圈地，包括以住養(yǎng)商，以及賣商鋪等行為”。

那么，轉型的方向在哪里？薛迥文認為，輕資產是主流的創(chuàng)新方向之一。據介紹，從收益結構來講，自持類物業(yè)為主即走重資產道路，而以開發(fā)運營為主，便是輕資產方向。不過，這個商業(yè)模式對于公司自身的運營能力、管控模式，包括職業(yè)經理人團隊提出比較高的要求。