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杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證

50 2017-04-14

杭州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人證?市場法交易日期調(diào)整?交易日期調(diào)整的含義及方法等相關(guān)內(nèi)容,下面,杭州華通教育將為您詳細(xì)講解!

交易日期調(diào)整

(1)交易日期調(diào)整的含義

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格,是在其成交日期時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格,是應(yīng)該在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。如果成交日期與估價時點不同(往往是不同的,而且通常成交日期早于估價時點),房地產(chǎn)市場狀況可能發(fā)生了變化,如政府出臺新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等,從而房地產(chǎn)價格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格,如此才能將其作為估價對象的價格。這種對可比實例成交價格進(jìn)行的調(diào)整,稱為交易日期調(diào)整。

交易日期調(diào)整實質(zhì)上是房地產(chǎn)市場狀況對房地產(chǎn)價格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后,就將可比實例在其成交日期時的價格變成了在估價時點時的價格。

(2)交易日期調(diào)整的方法

在可比實例的成交日期至估價時點期間,隨著時間的推移,房地產(chǎn)價格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價格為平穩(wěn)發(fā)展時,可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時,則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整,以使其符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。

采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為:

可比實例在成交日期時的價格%26times;交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格。其中,交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價時點,以經(jīng)過前面修正后的可比實例價格為基準(zhǔn)(下同),可比實例價格漲跌的百分率為%26plusmn;t%(從成交日期到估價時點,當(dāng)可比實例的價格上漲的,為+t%;下跌的,為-t%),則:

可比實例在成交日期時的價格%26times;(1%26plusmn;t%)=在估價時點時的價格或者可比實例在成交日期時的價格%26times;(100%26plusmn;t)/100=在估價時點時的價格

上式中,(1%26plusmn;t%)或(100%26plusmn;t)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

價格指數(shù)有定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)。在價格指數(shù)編制中,需要選擇某個時期作為基期。如果是以某個固定時期作為基期的,稱為定基價格指數(shù):如果是以上一時期作為基期的,稱為環(huán)比價格指數(shù)。定基價格指數(shù)和環(huán)比價格指數(shù)的編制原理見表

采用定基價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

可比實例在成交日期時的價格%26times;交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價時點時的價格

例某宗房地產(chǎn)2004年6月的價格為1800元/㎡,現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。

已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月為100)試計算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格。

[解]該宗房地產(chǎn)2004年10月的價格計算如下:

1800%26times;98/76.7=2302.2(元/㎡)

采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:

可比實例在成交日期時的價格%26times;成交日期的下一時期的價格指數(shù)%26times;再下一時期的價格指數(shù)%26times;%26hellip;%26times;估價時點時的價格指數(shù)=在估價時點時的價格

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