3月24日,財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(以下簡稱通知),備受關(guān)注的二手房交易營改增政策落地。

通知顯示,北上廣深之外的城市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

對于北上廣深四個一線城市,通知要求購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的另作規(guī)定,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。

對于一線城市的“特殊待遇”,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,可通過此類征收率的方式,適當(dāng)進(jìn)行市場管控,進(jìn)而抑制部分投資投機(jī)需求。

嚴(yán)躍進(jìn)表示,對于普通住房,持有2年后進(jìn)行銷售,相應(yīng)的增值部分可以歸房東所有,其實是鼓勵改善型購房需求的積極釋放。

二手房交易的增值稅政策基本平移了之前的營業(yè)稅政策,但計稅方法并非此前傳言的(售出價-買進(jìn)價)?5%。

通知顯示,二手房交易應(yīng)扣繳稅額=購買方支付的價款?(1 稅率)?稅率。

一套210萬元的普通住宅滿2年,應(yīng)納稅額=210?(1 5%)?5%=10萬元;營改增之前的征稅額=210?5%= 10.5萬元。

顯而易見,同等條件下的征稅條件,營改增后較之前稅收成本節(jié)約4.76%。

營改增之后 哪些發(fā)票可以抵扣

每經(jīng)記者 杜冉樂

一石激起千層浪,更近召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確了自5月1日起將、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入營改增試點范圍。

隨著營改增時間表日益臨近,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,哪些進(jìn)項稅額可以參與增值稅抵扣?房地產(chǎn)營改增更大的難點在哪里?

多位房地產(chǎn)財稅專家表示,房企可抵扣發(fā)票越多越好,但目前進(jìn)項稅抵扣有限,很多事項須待細(xì)則落地,且個案差異較大,不能一概而論。

房地產(chǎn)進(jìn)項稅抵扣項有限

3月18日,國務(wù)院常務(wù)會議審議通過了全面推開營改增試點方案,明確自5月1日起,全面推開營改增試點,將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。

以此來看,現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中,建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%的稅率,金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%的稅率。

中匯(四川)稅務(wù)師事務(wù)所一位資深財稅人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,營業(yè)稅是價內(nèi)稅,增值稅是價外稅,主要區(qū)別在于,后者是針對收入和成本之間增值部分按照一定稅率計稅。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,以前所征收的營業(yè)稅到底是什么?包含哪些具體項目呢?

房地產(chǎn)營業(yè)稅,顧名思義就是針對房地產(chǎn)企業(yè)出售和個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中所征收的稅。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,2011年10月底,經(jīng)國家財政部與國稅總局審核通過并聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則〉和〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則〉的決定》。該文件第25條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn),采取預(yù)收款方式的,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

實際上,在房企“預(yù)售制”模式下,預(yù)收款成了他們主要的回款及現(xiàn)金流來源之一。也就是說,房企收到預(yù)收款即要繳納一定稅率的營業(yè)稅。

國稅總局在日前發(fā)布的《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》中提到,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營成本構(gòu)成中,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償、前期工程費用、建筑安裝工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、配套設(shè)施費、借款費用及開發(fā)間接費用等。

在營改增過程中,到底哪些可以進(jìn)項稅抵扣?中匯(四川)稅務(wù)師事務(wù)所前述資深財稅人士介紹說,“建安成本那一塊是可以抵扣的,建筑企業(yè)營改增是11%。如果建安成本占比50%~60%,毛利20%,但還是不足以持平?！逼渌热缜捌陂_發(fā)費、政府基金,這些是不可能抵扣的,像貸款利息能不能抵扣也是個問題。

不利于品質(zhì)房企“甲供材”?

營改增試點范圍的擴(kuò)大,在房企內(nèi)部產(chǎn)生了不少爭議,其中爭議更大的莫過于部分企業(yè)認(rèn)為會增加其稅負(fù)壓力。

在亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪看來,營改增之后,這實際上會增加房企稅負(fù),首先是稅率,營業(yè)稅3%~5.6%,增值稅11%~17%。以二手房交易為例,一套100萬元的房子,賣到200萬元,按原來只上5.6%的稅率,現(xiàn)在按100萬元差額的11%或17%,稅負(fù)有所提高。

“在房企實際操作中,增值稅可抵扣進(jìn)項稅,但上游企業(yè)很多沒辦法提供發(fā)票?！睒s騰洪表示。

前述資深財稅人士舉例說,在沒有“甲供材”(編者注:甲方提供建安材料)的情況下,房企讓建安企業(yè)包工包料,一張發(fā)票開回來,直接按11%抵扣,如果單獨買材料按17%,當(dāng)然有利于他,但部分房企要求“品質(zhì)”,他們自己去“甲供材”,但能否實際抵扣仍是未知數(shù)。

“按國務(wù)院的稅改設(shè)計,對行業(yè)來說,是降低負(fù)擔(dān)的,每個企業(yè)的經(jīng)營周期不一樣,落實到每個企業(yè)會有差異。老項目按老辦法,按征收率,但具體細(xì)則沒出來,我們也不敢說?！鼻笆鲑Y深財稅人士強(qiáng)調(diào)說。

土地購置費能否獲得進(jìn)項稅抵扣?在前述資深財稅人士看來,現(xiàn)在房企都是“招拍掛”拿地,都有發(fā)票,像2006年以前的項目可能沒有這種發(fā)票,但2007年以后都不會存在了,這些統(tǒng)一歸為老項目,營業(yè)稅按5%稅率征收,現(xiàn)在可能會按一定的征收率,征收率是價稅合一,相比較營業(yè)稅會下降。

前述資深財稅人士表示,5月1日以后,房企新項目實施營改增,能夠抵扣進(jìn)項,收入按增值稅劃段后稅率是11%,這取決于抵扣這部分,增值稅按增值額,也就是毛利那部分繳稅。

“像價值100萬元的房子,毛利率大概在20%~30%,成本是80萬元,增值稅是20萬元的11%,關(guān)鍵是看80萬元成本的進(jìn)項票要足額抵扣,不動產(chǎn)成本的進(jìn)項部分抵扣事項,目前不太明確。”前述資深財稅人士強(qiáng)調(diào)說。

對于即將到來的營改增大潮,房企應(yīng)如何做好稅收籌劃?前述資深財稅人士表示,目前還談不上稅收籌劃,房企該交的營業(yè)稅繳清楚,等于你的納稅義務(wù)時點暫未發(fā)生,中間有一個過渡期,能把自己的稅理清楚,比如你有商業(yè)地產(chǎn),你是銷售還是自持,細(xì)則出來之后,根據(jù)自己的情況才有可能籌劃合理節(jié)稅。

“在財務(wù)上,你要對增值稅這個稅種特性了解,包括發(fā)票的管理、財務(wù)核算以及合同等,因為營業(yè)稅是價內(nèi)稅,增值稅是價外稅,你的合同金額是含稅金額,還是不含稅金額?！鼻笆鲑Y深財稅人士建議說。