眾所周知,開設(shè)一家小吃店首先遭遇到的課題就是選址,即選擇合適的開店位置。目前,在中國的大多數(shù)城市中,房地產(chǎn)的價位一直在直線攀升,而具有開店潛力的商業(yè)門面,已日趨稀少。因此,房產(chǎn)價值、租金、漲幅比例、租期年限……等等,都影響著經(jīng)營者在開店和投資策略中的開發(fā)定位,更與店鋪的營業(yè)額的預(yù)估和軟硬件投資的成本風(fēng)險密切相關(guān)。所以,開店中選址策略的正確與否,將左右小吃店60%以上的經(jīng)營命運。

成功的選址,對于一家小吃店經(jīng)營的成敗具有相當(dāng)大的影響力,尤其是對小吃店的持續(xù)營運。因此,選擇開店地點是開店成功的首要工作。那么,選擇成功開店地點的關(guān)鍵因素有哪些呢?

首先,選址人員要能憑其專業(yè)知識,根據(jù)自身品牌的市場定位選擇商圈,評估每個地點的經(jīng)濟效益,而這些評估的過程都應(yīng)有準(zhǔn)則可循。

其次,要詳細進行市場調(diào)查和相關(guān)資料、信息的收集。包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、城市發(fā)展規(guī)模和潛力、消費者收入水平、商圈的研究和劃分及未來發(fā)展機會及成長空間。

再次,用科學(xué)的方法對不同的商圈進行評估。建立一套選址評估邏輯將有助于選址人員以合理而系統(tǒng)的方式,累積和分析市場重要資訊,它是選址思考模式中極重要的一環(huán)。

最后,選擇集客點并評估地點。包括進行競爭對手分析、人流量測試、營業(yè)額預(yù)估及對等店分析、店址的可見度和方便性的考慮等;并要在對該地點的房產(chǎn)租賃市場價格、面積劃分、適合餐廳營運的工程和物業(yè)配套條件及產(chǎn)權(quán)屬性等基礎(chǔ)上,進行財務(wù)分析,考慮中長期的穩(wěn)定收入,建立投資回報模型,這樣才能較好地控制風(fēng)險,達到投資收益的目的。在得到最佳的位置分析和合理的選擇后,確定該位置是否有能力開設(shè)餐廳。

具體的是如何運作呢?我們來看一下 肯德基的選址步驟:

第一步,擬定商圈策略計劃:

肯德基進入的新市場,一定是被列入公司市場發(fā)展規(guī)劃中的目標(biāo)市場。因此,開發(fā)人員要對該市場作三年期的開發(fā)計劃,并對預(yù)定開設(shè)的市場區(qū)域及發(fā)展地點,做詳細的評估,同時還要完成下列工作:

1、確定該市場屬地區(qū)性開發(fā)還是單店開發(fā),以便完成該市場或城市的總體發(fā)展規(guī)劃和開店布局。

如 肯德基公司已確定將開發(fā)南京市場,以南京市的城市人口規(guī)模600萬計算,假設(shè)20萬人口可以開一家分店,則南京市在未來將可規(guī)劃30家分店,并要作出大致的布局規(guī)劃;

2、對目標(biāo)市場的開店規(guī)模和投資作出規(guī)劃和預(yù)估。

如 肯德基公司計劃在第一年開出3家分店,則發(fā)展部人員要根據(jù)市場的分析預(yù)估出這三家店的規(guī)模和投資總額,以便于公司提前作好資金的規(guī)劃和調(diào)度。

第二步,劃分商圈:

對 肯德基品牌而言,目標(biāo)消費者和餐廳所在的商圈特性已相當(dāng)清晰。選址人員也具豐富的商圈劃分經(jīng)驗。因此,一旦進入新市場,選址人員將通過獲得的各種文字/地圖/經(jīng)濟和消費數(shù)據(jù)等資料進行分析并劃分商圈,確定 肯德基分店的設(shè)點商圈。 一般來說,從小吃店擴張管理上的方便來看,商圈可劃分為:一級商圈、二級商圈和三級商圈。

第一商圈,在最容易吸引消費者的顧客活動區(qū)域,原則上是在顧客步行五分種以內(nèi)的范圍。此商圈的消費力約占該店營業(yè)額的60-70%。 肯德基餐廳的選址大多是在第一商圈內(nèi)。

第二商圈,與第一商圈相比,屬于較不容易吸引消費者的活動范圍,此商圈的消費力約占該店營業(yè)額的20-30%。

第三商圈,最難吸引消費者的區(qū)域,此商圈的消費力約占該店營業(yè)額的5-8%。

第三步:商圈的選擇及評估:

在商圈劃定后,發(fā)展部人員開始規(guī)劃將在哪些商圈內(nèi)開店,主要選址目標(biāo)是哪些。在選擇商圈的標(biāo)準(zhǔn)上,既考慮到 肯德基自身的市場(包括目標(biāo)消費者/價格等)定位,更要考慮該商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐飲品牌的市場定位不同,鎖定的顧客群也不一樣,商圈的選擇也就不同。例如,必勝客和 肯德基的市場定位不同,目標(biāo)顧客群卻是兩個“相交”的圓,即顧客喜歡 肯德基也可能喜歡必勝客,有的顧客可能從來不去必勝客卻是 肯德基的?？?或相反。但必勝客的商圈卻與 肯德基相同,如在南京新街口, 肯德基與必勝客的店址相鄰并分占了上下樓層。

[案例]1993年,南京 肯德基的第二家分店店址在南京的山西路商業(yè)圈的少兒活動中心確定,該位置緊挨著那時屬國內(nèi)最有名的山西路步行街,這是一個僅次于南京新街口商業(yè)中心的、較成熟的一級商圈。選址人員按照標(biāo)準(zhǔn)的商圈和地點評估流程對該地點作了科學(xué)而專業(yè)的評估后,確定該地點的選擇是令人滿意的。餐廳一開業(yè)即門庭若市,生意興隆,并迅速帶動了這一商圈的更加興旺。以至于在當(dāng)時的南京商界曾經(jīng)流傳這樣一種"傍大款"的說法:"選址跟著 肯德基走,生意一定紅火!

由此可以看出, 肯德基的選址理念是:努力爭取在成熟的商圈和最集客的地方開店,即使其租金很貴!

第四步:店址選擇和相關(guān)要素評估

選擇店址就是要確定該商圈內(nèi)最主要的集客點,因此,集客點的選擇也影響到商圈的選擇。因為一個商圈有沒有主要集客點是這個商圈成熟度的重要標(biāo)志。在一個成熟的商圈或有發(fā)展?jié)摿Φ纳倘?nèi)的店址是否有很大的集客點, 肯德基通過候選店址門前的人流量統(tǒng)計即可作出評估。

由上可知,選擇的地點恰當(dāng)與否不但關(guān)系到小吃店的成敗,而且關(guān)系到品牌和小吃體系的成敗。可以說, 肯德基選址的成功在于其有獨特的選址理念,科學(xué)性及專業(yè)執(zhí)行力。因此,小吃企業(yè)在選址過程中,應(yīng)著重做好以下三方面的工作:

第一步,根據(jù)自身品牌的市場定位和直營店確定適合開店的商圈和位置條件,并將其過程知識化。

第二步,在確定進入的市場后,選址人員應(yīng)根據(jù)選址戰(zhàn)略的三大因素(消費者條件、交通條件及集客條件)和選址的流程來選擇和評估商圈;

第三步,對候選的地點和房屋的相關(guān)要素作仔細的評估。

最后,在候選的店址中,盡可能選出兩個地點,在對其優(yōu)點和弱點進行比較后,選擇更符合自身開店標(biāo)準(zhǔn)的地點,就是該店地點的最佳選址。

我相信,如果每個小吃店能像 肯德基一樣,在選址時能堅持對進入市場的商圈和店址進行嚴(yán)格的評估和標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行,就能夠使開設(shè)的小吃店,無論是現(xiàn)在還是在將來,都能健康穩(wěn)定地成長和發(fā)展 希望對如下企業(yè)進行研析:真功夫,面點王、鄉(xiāng)院子、康師傅私房牛肉面、東方既白、德克士、吉野家、合和谷、大娘水餃、吉祥餛飩、嘉旺、九佰碗、 肯德基、麥當(dāng)勞、麥香基、鄉(xiāng)村基、香村雞、老娘舅、馬蘭拉面、蒙自源、俏江南、三全之有知有味、大家樂、味之都、小肥羊、小藍鯨、思念之一江兩岸、一品世家、永和大王、永和豆?jié){、陶然居、左岸咖啡、兩岸咖啡、上 咖啡、米蘿咖啡、一茶一坐、味千、大娘水餃、麗華、索迪斯、愛瑪客、福記、品牌失敗的榮華雞及紅高粱、沒落的藍與白、升級版的江浙仿藍白系列自助快餐或仿超市快餐模式、福記、星巴克、千喜鶴、大西豪、來必堡,好味道,順旺基,新四方,外婆燒、順旺基……

對餐飲模式,經(jīng)營模式,營銷模式,產(chǎn)品組合模式,產(chǎn)品線的長度、寬度研究、菜品研發(fā)模式、標(biāo)準(zhǔn)化流程及框架,工業(yè)化生產(chǎn)模式,技術(shù)支持與創(chuàng)新模式的整合、進行交流,學(xué)習(xí)、探討中國餐飲之商業(yè)發(fā)展模式與發(fā)展趨勢。