怎么選擇一個理想的店鋪

理想的店鋪位置所應具備的條件

店址在店鋪經(jīng)營中占有特殊重要的地位。店址規(guī)模大孝所處地點、占用方式和成本高低，直接影響著目標市嘗促銷策略、商品構(gòu)成等，故每個店址都應作全面準確的評估。

店址類型可以從地理位置、競爭等不同角度予以區(qū)分。

1、從地理位置出發(fā)，加盟店址可分為商業(yè)中心型、準商業(yè)中心型、郊外型和居民小區(qū)型四類。

①商業(yè)中心型店址。位于全市性的繁華商業(yè)區(qū)，這里各類商業(yè)、娛樂、服務設施林立，人流、車流密度最大，相應地店址的輻射力強，商圈范圍也比較廣泛。此類店址適合于各類連鎖專賣店的開設。

②準商業(yè)中心型店址。位于地區(qū)性商業(yè)中心，有重要的交通干線相聯(lián)結(jié)，顧客流量較全市性商業(yè)中心少，尤其是流動顧客數(shù)量很少。此類店址適合于食品、日用商品和各類專賣店的連鎖經(jīng)營。

3、居民小區(qū)型店址。位于大型居民集中居住濾我內(nèi)，為小區(qū)生活配套設施。此店址最適合于食品、日用生活品等連鎖商店的經(jīng)營。

2、從競爭的角度出發(fā)，店址又可分為競爭型和孤立型兩類。

①競爭型店址。指同一商圈內(nèi)有競爭對手存在。競爭對手有兩類：一是同類連鎖商店中，來自這類對手的競爭壓力可謂最大；二是與本店有經(jīng)營交叉的商店，如百貨店、食品店、蔬菜店等。

②孤立型店址。正好與競爭型店址相對，商圈內(nèi)沒有上述兩類競爭對手存在。上述各類型店址各有利弊，如租金低的地段客流少，而客流多的地段房是產(chǎn)價格又極其昴貴；競爭對手少的地段往往缺乏商業(yè)吸引力，而商業(yè)吸引力大的地段又總是擁擠著眾多的競爭者，且覓得合適的店址非常困難。因此，選擇店址離不開對店址的綜合評估。

備選店址一旦確定，就需著手進行評估。選址與評估工作都是由連鎖總部統(tǒng)一計劃和實施的。

評估應該具體，首先是要確定評估項目，其次是進行定量化評估，最后作出相關(guān)分析并選定店址。評估項目應視特許發(fā)展戰(zhàn)略而不定期，主要包括：

①往來行人

②公共交通設施與路況。路況指路面的寬度、交通擁擠程度以及有無交通管制等，它不僅與客流有關(guān)，也與商店上貨速度有直接關(guān)系。

③停車場面積。規(guī)模較大的加盟店必須有專用汽車停車場，面積較小的加盟店可以不設專用停車場，但必須有自行車、三輪車停車場地。

④商店結(jié)構(gòu)

⑤商店能見度。

⑥坐落位置。位置概念一是指距離市中心的遠近；二是指距離居民區(qū)或交通干線的遠近；三是指坐落于某一地段的具體位置，如拐角、中心、十字路口等。位置與地租增減，客流密度等密切相關(guān)。

⑦面積大小及其建筑結(jié)構(gòu)、形狀

⑧建筑物的新舊程序與裝修成本。

⑨有無城建規(guī)劃限制。如有無良好的水電、下水道、暖氣等條件；是否位于規(guī)劃紅線之外；有無綠地限制；能否加蓋臨時建筑等。

⑩房地產(chǎn)價格與利用方式，利用期限。這是所有項目中最重要的一項。利用方式大致有四種：一是租房；二是買房；三是買房地產(chǎn)；四是買地蓋房。此外，還可能過聯(lián)營、合作搞房地產(chǎn)、兼并等方式進行。因此，是否要擁有產(chǎn)權(quán)這一問題就變得非常突出。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產(chǎn)漲價的限制，不用擔心契約到期后不能續(xù)簽可以造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費用上升的能力和銀行貸款能力。房地產(chǎn)價格對銷售價格、投資回收期影響直接，而付款方式也會對實際價格產(chǎn)生影響，這些因素均應作具體的定量測算。

⑾搬遷補償費。包括原有職工安置費。⑿水電增容費。

對上述各項目應視其重要程序，運用加權(quán)平均的統(tǒng)計方法，排出全部候選店址的得分順序，作為決策依據(jù)。對于排位在前的店址，還須作進一步的相關(guān)分析。分析內(nèi)容主要有：銷售前景分析；競爭地位分析；吸引力分析；與其他類型商店的組合與相容能力分析。在作上述評估和相關(guān)分析后，就可對店址作出最后的取舍。

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